서울 송파구 아파트 단지/사진=뉴시스2. 허가구역이 동일한 시ㆍ도 안의 일부지역인 경우: 시ㆍ도지사가 지정. 다만, 국가가 시행하는 개발사업 등에 따라 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역 등 대통령령으로 정하는 경우에는 국토교통부장관이 지정할 수 있다.실제 토지거래허가제가 위헌 심판대에 오른 적도 있습니다. 지난 1989년 헌법재판소는 토지거래허가제가 재산권을 침해한다는 주장에 대해 합헌 결정을 내렸습니다. 당시 헌재는 국토이용관리법상 토지거래허가제가 사유재산제도를 부정하는 것이 아니라 헌법상 허용되는 재산권 제한의 일종이라고 판단했는데요. 또한 이러한 제도가 재산권의 본질적인 내용을 침해하지 않으며 과잉금지 원칙에도 위배되지 않는다고 봤습니다./사진=게티이미지뱅크토지거래허가제가 처음 만들어진 건 지난 1978년입니다. 당시 신도시, 도로 건설 등 개발사업을 앞둔 지역에 투기가 발생하는 걸 막기 위해 제도가 탄생했죠. 최근에는 시장 과열을 막기 위한 장치로 쓰이고 있습니다. 2020년 이후 아파트 가격이 급등하자 토지거래허가제가 본격적으로 아파트 거래에 적용되기 시작하는데요.한마디로 ‘갭투자’가 불가능해지는 건데요. 갭투자란 시세차익을 노리고 매매 가격과 전세 보증금의 차액이 적은 주택을 골라 전세를 끼고 매입하는 투자 방식입니다.허가를 받은 후에는 일정 기간 자기거주, 자기경영 등 허가받은 목적대로 토지를 이용해야 할 의무가 부과됩니다. 특히 주거용 토지의 경우 2년간 실거주용으로만 이용이 가능하며 이 기간 매매나 임대가 금지됩니다.얼마 전 부동산시장을 긴장시킬 만한 소식이 전해졌습니다. 이른바 강남 3구와 용산구로 토지거래허가제를 확대 시행한다는 소식인데요.글: 법률N미디어 인턴 이에스더실제로 과거 토지거래허가구역으로 지정됐던 지역의 아파트 가격은 지정 기간에도 꾸준히 상승했습니다. 이번에 일부 지역을 재지정한 것 역시 근본적 해결책이 아니라 단지 일시적인 거래량 제한에 불과하다는 지적이 나오는 이유입니다.◇2년간 실거주 의무…갭투자 꼼짝 마감수: 법률N미디어 엄성원 에디터3월 19일 주택시장 안정화 방안 브리핑에서 발언하는 오세훈 서울시장/사진=뉴시스부동산 시장에 실거주 외에 투자 목적으로도 돈이 몰리면 주택 수요가 많아져 집값이 상승하게 됩니다. 또 투자 거래가 활발해질 경우 가격이 실제 가치보다 높아지는 왜곡 현상이 발생할 수도 있는데요. 정부는 토지거래허가제로 거래량을 줄이면서 시장을 안정시킬 수 있다고 판단한 것이죠.현재 서울시 내 토지거래허가구역은 시 전체면적(605.24㎢)의 27%에 달합니다. 새롭게 지정된 지역 외에도 강남·서초구 자연녹지지역, 강남구 압구정동, 영등포구 여의도동, 양천구 목동 등 주요 재건축·개발 단지, 모아타운 등이 토지거래허가구역으로 지정된 상태입니다.제10조(토지거래허가구역의 지정) ① 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 국토의 이용 및 관리에 관한 계획의 원활한 수립과 집행, 합리적인 토지 이용 등을 위하여 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가(地價)가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역에 대해서는 다음 각 호의 구분에 따라 5년 이내의 기간을 정하여 제11조제1항에 따른 토지거래계약에 관한 허가구역(이하 “허가구역”이라 한다)으로 지정할 수 있다. 이 경우 국토교통부장관 또는 시ㆍ도지사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 허가대상자(외국인등을 포함한다. 이하 이 조에서 같다), 허가대상 용도와 지목 등을 특정하여 허가구역을 지정할 수 있다.정부도 이런 한계를 모르는 건 아닙니다. 하지만 더 이상 과열되기 전에 부동산 시장을 진정시키는 게 더 시급한 일이라고 판단했습니다. 사상 처음으로 자치구 단위의 토지거래허가구역 지정도 이런 의지를 내비친 것으로 볼 수 있는데요. 정부는 이에 대해 가격 변동성이 커진 지역의 시장 과열을 예방하고 실수요자 위주로 시장을 재편하기 위한 조치라고 설명했습니다.지난달 정부는 강남, 서초, 송파, 용산구 등 4개 구의 전체 아파트를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 해당 지역 내 약 2200개 아파트 단지가 해당하는데요. 서울시가 잠실, 삼성 등의 토지거래허가구역을 해제한 지 34일 만의 일이자 특정 구역이나 동이 아닌 자치구 전체를 토지거래허가구역으로 지정한 첫번째 사례입니다.◇규제 효과는 일시적?서울시는 지난 2월 강남구의 대치·삼성·청담동, 송파구 잠실동 등 국제교류복합지구 일대의 토지거래허가구역을 해제했는데요. 이후 해당 지역의 아파트 가격이 급등하는 등 부동산 시장이 요동치기 시작했습니다. 이에 정부가 시장 과열을 막기 위해 발빠르게 나선 겁니다.토지거래허가제는 주택거래를 제한하기 위한 목적으로 등장하는 경우가 대부분인데요. 이 때문에 재산권 침해 논란이 거듭 제기되고 있습니다. 지난 정부는 한발 더 나아가 ‘아파트거래허가제’를 추진했다가 위헌 논란으로 철회한 바 있는데요. 이번 조치 역시 대치동, 삼성동, 청담동, 잠실동 등 4개 동 주민들을 중심으로 위헌 주장이 이어지고 있습니다. 토지거래허가제가 개인의 재산권 행사와 거주이전의 자유를 과도하게 제한한다는 주장입니다.토지거래허가제는 실제 부동산 시장 안정화에 도움이 될까요? 지난 2월 서울시가 발표한 연구 용역에 따르면 토지거래허가구역 지정 후 부동산 가격을 억제하는 효과는 2~3년이면 대부분 사라진다고 합니다. 지정 기간이 장기화될 경우 오히려 정상적인 거래를 위축시켜 바람직하지 않다고 평가했는데요.부동산 거래신고 등에 관한 법률(약칭 부동산거래신고법)